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  • 임대차 분쟁에서 ‘차임 연체’와 ‘계약 해지’의 법적 기준 – 주택임대차 / 상가임대차

    1. 들어가며

    차임을 얼마나 연체하고 있으면 계약 해지 대상이 되는가? 현재는 연체 상태가 아니라 하더라도, 연체한 사실만 있으면 계약 해지 대상이 되는가?

    임대차 계약에 있어 임차인 측 계약 위반의 가장 대표적 사례인 ‘차임 연체’와 관련하여 막연하게만 알고 있는 경우가 많습니다. 임대차에서 차임 연체가 문제 되는 지점은 크게 두 가지인데, (1) 계약 해지가 가능한가, (2) (계약은 유지되더라도) 임차인이 계약갱신청구권 등 특별법에 따른 권리를 행사할 수 있는가가 그것입니다. 위 두 가지 문제는 혼동하기 쉬우나, 실제로는 요건, 판단 시점, 법적 효과 등이 다르기 때문에 정확히 구분하여 알고 있는 것이 중요한바, 이하에서는 주택임대차와 상가임대차를 나누어 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

    2. 주택임대차의 경우

    주택임대차를 직접적으로 규율하는 법률은 ‘주택임대차보호법’입니다. 다만 주택임대차보호법이 규율하지 않는 내용에 대해서는 원칙으로 돌아가 민사에 적용되는 일반법 ‘민법’이 보충적으로 적용됩니다. 주택임대차보호법에서는 차임 연체로 인한 계약 해지에 대해서는 직접적으로 다루지 않고 있기 때문에, 그에 대해서는 민법 제640조가 적용되는데, 그에 따르면 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

    민법 제640조(차임연체와 해지)
    건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

    여기서 핵심은, 해지 판단의 기준 시점은 ‘해지 통보 시점’이므로, 그 시점에 차임 연체액이 2기 상당액 이상 존재하면 해지가 가능하고, 2기 상당액에 미달하면 해지가 불가하다는 점입니다. 따라서, 과거에 2기 상당액 연체 사실이 있었다 하더라도 임대인으로부터 해지 통보를 받기 전에 일부라도 지급하여 해지 통보 시점에 연체액이 2기 미만이면 계약은 해지되지 않습니다.

    물론 2기 차임 상당액 연체 사실이 주택임대차에서 아무런 의미를 갖지 않는 것은 아니며, 그러한 사실이 존재하였다는 점만으로도 주택임대차보호법상 일부 임차인 보호 규정인 묵시적 갱신권(제6조), 계약갱신 요구권(제6조의3)의 적용 대상에서 제외되게 됩니다.

    주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
    ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
    ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
    ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

    주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
    ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
    1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
    (이하 생략)

    요컨대, 주택임대차에서 2기 차임 상당액을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인으로부터 계약 해지 통보를 받기 전 일부 혹은 전부 연체액을 지급하였다면 계약 해지를 당하지는 않지만 주택임대차보호법상 일부 임차인 보호 규정의 적용 대상에서 제외되는 불이익을 받게 되는 것입니다.

    3. 상가건물임대차의 경우

    상가건물임대차에서는 이 구조가 상가건물 임대차보호법에 의해 더 명확하게 분리되어 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있음을 명시하고 있습니다.

    상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
    임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

    3기의 차임액에 달하는 연체가 있는지의 판단 기준 시점은 주택임대차의 경우와 동일하게 ‘해지 통보 시점’이므로, 과거에 3기 상당액 연체 사실이 있었더라도 임대인으로부터 해지 통보를 받기 전에 일부라도 지급하여 해지 통보 시점에 연체액이 3기 미만이면 계약은 해지되지 않습니다.

    상가임대차의 경우 역시, 3기 차임 상당액 연체 사실이 존재하였다는 점만으로도 상가건물 임대차보호법상 일부 임차인 보호 규정인 계약갱신요구권(제10조), 권리금 회수기회 보호(제10조의4)의 적용 대상에서 제외되게 됩니다.

    상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
    ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
    1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
    (이하 생략)

    상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
    ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
    1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
    2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
    3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
    4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
    (이하 생략)

    결국 상가임대차에서도 3기 차임 상당액을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인으로부터 계약 해지 통보를 받기 전 일부 혹은 전부 연체액을 지급하였다면 계약 해지를 당하지는 않지만, 상가임대차보호법상 일부 임차인 보호 규정의 적용 대상에서 제외되는 불이익을 받게 되는 것입니다.

    5. 결론

    임대차에서 차임 연체의 효과를 판단할 때, 항상 먼저 질문을 ‘지금 계약이 해지되는가’와 ‘임차인이 보호법상 권리를 주장할 수 있는가’로 나누어 볼 필요가 있습니다. 이에 따라 적용 조문이 다르고, 판단 시점이 다르며, 결론도 달라질 수 있습니다. 해지는 ‘현재 연체 상태’, 권리 제한은 ‘과거 연체 이력’이라는 기준을 염두에 두신다면, 임대인·임차인 모두 불필요한 분쟁과 오판을 피할 수 있을 것입니다.

    1. 벤처투자계약서 알기(7) – 계약 위반 책임 조항(주식매수청구권, 손해배상, 위약벌 등)의 유효 범위

      벤처투자계약서에는 거의 예외 없이 계약 위반 시 책임 조항이 들어가는데, 대표적인 수단은 주식매수청구권(Put Option), 손해배상, 위약벌(위약금)이라 할 수 있습니다. 계약서 문구만으로는 이 조항들이 상당히 강력해 보이나, 법령상 제약, 입증의 벽, 법원의 감액 실무 등을 모두 고려하면 “실제로 살아남는 수단은 무엇인가?”라는 질문에 대한 답은 훨씬 복잡한바, 이하에서 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

      1. 주식매수청구권(Put Option)

      주식매수청구권이란 간단히 말해 ‘회사 측의 어떠한 투자계약 위반 행위가 발생할 경우, 투자자의 주식을 투자원금에 이자를 붙인 금액 등으로 매수해 줄 책임을 진다’는 내용으로서, 구체적으로는 (1) 회사에 대한 것과 (2) (주로 대표이사나 주요 주주 등 해당 회사의 핵심 인물인) 이해관계인에 대한 것으로 나누어 볼 수 있습니다.

      우선 (1) 회사에 대한 주식매수청구권은 얼핏 가장 직관적인 보장책으로 보이지만, 사실은 상법상 제약 때문에 유명무실한 경우가 많습니다. 회사가 투자자로부터 자신이 발행한 주식을 매수한다는 것은 결국 ‘자기주식취득’ 행위이며 따라서 상법 제341조 등 자기주식취득 관련 조항이 적용되는 결과, 배당가능이익의 범위에서만 가능하게 되는데, 주식매수청구를 당하는 회사는 주로 사업이 부진하거나 큰 위기에 처해 있기 때문에(일반적으로 회사가 잘 성장하고 있는 경우에는 회사 측이 투자계약을 위반하더라도 투자자 스스로 큰 이익 실현을 기대하며 분쟁화 하지 않음) 배당가능이익이 없는 경우가 대부분이기 때문입니다. 이처럼 자기주식취득의 엄격한 절차에 맞추어 특정 주주의 주식을 매입해 준다는 것은 현실적으로 어렵습니다.

      반면 (2) 이해관계인에 대한 주식매수청구권은 개인의 재산에 직접 집행할 수 있는 매수청구권을 행사하는 것이라서 위와 같은 제약을 받지 않습니다(물론 특정 회사의 주요 주주 중 법인이 있어 해당 법인이 이해관계인에 포함되는 경우도 있으나 그 경우에도 해당 법인 입장에서는 ‘자기주식’을 취득하는 것이 아니라서 위 상법상 제약을 받지 않는다는 점은 마찬가지입니다). 다만 투자금 규모가 일개 개인이 감당하기에는 큰 경우가 많아서 모든 금액을 회수한다는 보장이 없다는 한계는 있습니다.

      그런데 여기서 중요하게 구분하여 이해할 것이 있는데, 이해관계인 자신의 위반으로 인한 주식매수청구권과 회사의 위반에 대해 이해관계인에게 연대책임의 일환으로 인정되는 주식매수청구권은 그 허용범위가 전혀 다르다는 점입니다.

      이해관계인이 직접 진술·보장을 위반했다거나 자신이 보유한 주식을 무단 처분하는 등으로 투자계약 상 자신에게 부여된 의무를 직접 위반한 경우에는 연대책임이 아니라 자기 책임의 문제이므로, 법령 상 특별한 제한 없이 계약 위반에 대한 책임 추궁이 가능합니다.

      반면 연대책임을 추궁하는 방식에는 법령 상 제약이 있는데, 벤처투자 촉진에 관한 법률(이하 ‘벤처투자법’) 시행령 제36조 제8호 및 중소벤처기업부 고시인 벤처투자조합 등록 및 관리규정 제9조 제3항 제2호 등 관계 법령은 회사의 위반에 대해 이해관계인에게 연대책임을 추궁할 수 있는 사유를 열거하는 방식으로 제한하고 있으며 해당 위반에 이해관계인의 고의 또는 중과실이 있을 것을 요구하고 있습니다.

      벤처투자법 시행령 제36조(벤처투자조합 업무집행조합원의 행위제한)
      8. 그 밖에 벤처투자조합의 자산 운용의 건전성 또는 건전한 거래질서를 해칠 우려가 있거나 거래상의 신용위험을 수반하는 직접적ㆍ간접적 거래로서 중소벤처기업부장관이 정하여 고시하는 행위
      벤처투자조합 등록 및 관리규정 제9조(행위제한)
      ③ 영 제36조제8호에서 “중소벤처기업부장관이 정하여 고시하는 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
      2. 벤처투자조합의 업무집행조합원이 투자계약에 따라 벤처투자조합이 투자한 업체가 부담하여야 하는 의무를 제3자가 연대하여 부담하게 하는 행위. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 고의 또는 중과실이 있는 제3자에게 의무를 부담하게 하는 행위는 적용하지 아니한다.
      가. 투자계약에서 정한 선행조건이 충족되지 않았음에도 불구하고 투자금을 납입하게 함으로써 투자의 효력을 발생하게 한 경우
      나. 투자계약에서 정한 진술과 보장 사항이 거짓으로 확인된 경우
      다. 투자금의 사용 용도를 위반한 경우
      라. 투자계약에 반하여 이해관계인이 주식을 처분한 경우

      즉, “회사가 계약을 위반했으니 대표가 다 책임져라”는 식의 포괄적 연대책임은 허용되지 않는 구조입니다.

      관련하여, 최근 2심 판결이 선고된 어반베이스 vs OO캐피탈 사례를 살펴볼 수 있는데, 해당 사례는 (계약서에 ‘연대책임’이라는 문언이 사용되지 않았다는 점 등에 비추어) 엄밀히 말하면 연대책임을 추궁한 사례가 아니라 이해관계인에게 직접 책임을 물은 사례라는 평가가 있기는 하나, 회사에 생긴 이벤트에 대해 이해관계인이 책임을 부담한 구조라는 점에서 실질적으로는 연대책임을 물은 것이라는 평가도 존재합니다. 문제가 된 계약서 문구 요지는 아래와 같습니다.

      다음 각호의 사유가 발견되거나 발생하는 경우 OO캐피탈은 그 선택으로 어반베이스 또는 이해관계인에 대하여 OO캐피탈이 보유하는 어반베이스 지분의 전부 또는 일부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있고, 이 경우 어반베이스 또는 이해관계인은 이를 매수하여야 한다.
      7. 어반베이스에 대한 해산, 청산, 파산, 회생 또는 이에 준하는 절차(워크아웃 등)가 개시되는 경우

      해당 문언에 따르면, 어떠한 사유로든 어반베이스에 대해 회생 등이 개시되면 이해관계인은 (해당 회생 등에 고의 또는 중과실이 없더라도) 투자자의 주식매수청구에 응해야 하도록 되어 있는 것입니다.

      해당 이해관계인은, OO캐피탈이 스스로 부여한 신뢰에 반하는 행위를 하여 신의성실의 원칙(민법 제2조)을 위반한 것이라거나, 이해관계인에게만 위험을 전가시켜 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 또는 제104조(불공정한 법률행위)에 해당한다거나 등의 주장을 하였으나, 1심 법원은 해당 주장을 배척하고 OO캐피탈의 손을 들어 주었고, 최근(2025. 12. 18.) 선고된 2심 판결에서도 OO캐피탈 전부 승소 결론이 유지되었습니다.

      이로써 OO캐피탈은 2017년 투자한 원금 5억 원에 연복리 15%를 적용한 이자 약 8억 원을 합쳐 약 13억 원을 회수하게 되었는바(해당 이해관계인이 소유하고 거주하는 아파트에 가압류를 해 둔 상황이므로 실제 회수가 확실시 되는 상황입니다), “계약 문언을 엄격히 해석한 판결로서, 계약은 원칙적으로 존중되어야 한다는 점을 분명히 하였다.”는 평석이 가능한 것과 별개로 이것이 벤처투자인가 대여인가에 대해 논란이 번지고 있는 상황입니다.

      2. 손해배상 청구

      손해배상은 원칙적으로 가장 교과서적인 수단이지만, 실제 분쟁에서는 거의 항상 ‘인과관계 있는 손해액의 증명’ 부분에서 난점이 발생된다는 난점이 있어 실효성이 크게 떨어지는 수단입니다. 법원은 단순히 “투자금 회수가 안 됐으니 투자금 전체가 손해다”라는 논리를 거의 그대로 받아들이지 않기 때문입니다. 결과적으로 손해배상 청구는 시간·비용 대비 실익이 가장 낮은 수단이 되는 경우가 많습니다.

      이를 보완하기 위해서 ‘손해배상액의 예정’ 등을 하는 경우도 있으나 이는 오히려 예외적이며, 손해배상과 별개로 인정되는 책임인 ‘위약벌’ 조항을 병행 규정하는 경우가 대부분입니다.

      3. 위약벌

      위약벌의 강점은 명확한데, 바로 손해 발생·손해액 등을 증명할 필요 없이 계약 위반 사실만 입증하면 족하다는 것입니다. 다만 실제 법원 판결까지 가는 경우, 위약벌 금액이 과도하다는 이유로 일부 금액만을 유효한 위약벌로 인정하여 실질적으로 감액하는 경우가 많다는 점은 반드시 염두에 두어야 합니다.

      이러한 법원의 감액 태도에 대해서는 상대적으로 경제적 약자인 채무자를 보호하기 위한 적절한 조율이라는 평가와, 많은 벤처투자조합에서 (특히 정책자금이 출자된 벤처투자조합에서) 규약상 위약벌 비율 상한 등이 설정되어 있는 현실을 감안할 때 일견 채무자 보호처럼 보이는 위와 같은 감액 태도는 대표이사·창업자의 도덕적 해이 제어 실패, 계약 위반의 실질적 비용 감소, 벤처투자자의 리스크 일방적 확대 등으로 인하여 결과적으로 “계약은 지켜야 한다”는 신뢰를 약화시키고 벤처투자 수요 자체를 위축시킬 위험을 증가시킨다는 평가가 엇갈리고 있습니다.

      4. 결론 – 계약 위반 책임 조항은 ‘강도’보다 ‘생존성’

      이상의 내용을 정리해 보자면, ‘회사 대상 주식매수청구권’은 법령상 한계로 실익이 제한되고, ‘이해관계인 대상 주식매수청구권’의 경우 자기 귀책은 원칙적으로 가능하나 연대책임은 제한적 사유에 한정되며, ‘손해배상’은 증명책임이라는 제약이 있고, 위약벌은 가장 실무적인 수단이나 감액 리스크가 상존한다 하겠습니다.

      결국 좋은 벤처투자계약서는 “강해 보이는 문구”가 아니라 “분쟁 상황에서도 실제로 살아남는 구조”로 설계되는 것이 중요하다 할 것입니다.

    2. 토지거래허가제도란 무엇인가 – 법적 근거, 내용, 위반 시 제재 등에 대하여

      1. 들어가며

      최근 10·15 부동산 대책 등 부동산 규제 국면에서 토지거래허가제가 다시 전면에 등장했습니다. 특히 서울 전역 및 수도권 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 토지거래허가제에 대한 관심이 급증했습니다. 다만 ‘거래’에 대한 허가라는 인식이 강한 탓에, 토지거래허가에 포함된 거래 이후의 의무에 대하여는 널리 알려지지 않고 있는 듯합니다.

      토지거래허가제는 단순한 사전 신고제나 행정절차에 해당하는 것이 아니라, 조건부 행정처분이라 할 것인바, 사후에 그 조건(특히 실거주 의무)을 위반하면 허가 취소, 계약 무효 문제, 과태료·형사처벌까지 연결될 수 있어 주의를 요합니다. 이 글에서는 토지거래허가제의 법적 근거와 연혁, 제도의 핵심 구조, 실거주 의무의 법적 의미, 위반 시 실제 발생할 수 있는 제재와 분쟁 등을 정리해 보겠습니다.

      2. 토지거래허가제의 법적 근거

      토지거래허가제의 근거 법률은「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 ‘부동산거래신고법’)입니다. 동법에 따라 토지거래허가구역의 지정(제10조), 허가구역 내 토지거래에 대한 허가(제11조), 토지 이용에 관한 의무(제17조), 의무 불이행 시 이행강제금(제18조), 제재처분(제21조),  벌칙(제26조), 과태료(제28조) 등이 규율됩니다. 일부 규정을 소개하면 아래와 같습니다.

      제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
      ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.  

      제17조(토지 이용에 관한 의무 등)
      ① 제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.  

      제28조(이행강제금)
      ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다.

      제26조(벌칙)
      ③ 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

      중요한 점은, 허가 없이 체결한 계약은 ‘무효’라는 점이며, 토지거래허가가 조건이 붙은 행정처분인 이상, 허가를 받을 때 제출하는 이용 계획서, 자금조달 계획, 실거주 계획 등이 모두 허가의 전제가 되는 조건으로 평가된다는 점입니다.

      3. 토지거래허가제의 연혁

      토지거래허가제의 연혁은 아래와 같습니다.

      • 1978년: 「국토이용관리법」 개정을 통해 토지거래허가제의 전신 제도 도입
        (지가 급등 억제 및 투기 방지 목적)
      • 1990년대: 1기 신도시 개발 등 대규모 개발지역을 중심으로 적극 운영
      • 2000년대: 규제 완화 기조 속에서 적용 범위 대폭 축소
        (제도는 존치하되 실제 적용 사례는 제한적)
      • 2020년 이후: 서울 주요 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 재도입
      • 2025년: 서울 전역 및 경기도 일부 지역(12개 시)으로 확대 적용

      즉, 토지거래허가제는 필요하다고 판단되는 시점마다 다시 작동하는 가장 강력한 부동산 거래 규제 수단이라 하겠습니다.

      4. 토지거래허가제의 핵심 구조

      토지거래허가제의 구조를 한 문장으로 정리하면, “거래는 원칙적으로 자유이나, 토지거래허가구역에서는 허가와 그 조건 이행을 전제로 예외적으로 허용된다.”고 할 수 있습니다.

      <적용 대상>

      • 일정 면적 이상의 토지
      • 주택·아파트 등 토지가 수반되는 부동산도 포함
      • 토지거래허가구역 내 매매·교환 등 유상 이전 거래(즉, 무상 거래인 ‘증여’는 대상에서 제외)

      <절차>

      1. 매매계약 체결 전 또는 토지거래허가를 정지조건으로 한 조건부 계약 체결
      2. 관할 관청에 토지거래허가 신청
      3. 이용 목적·자금 조달 계획·거주 계획에 대한 심사
      4. 허가 후 계약 확정

      여기서 중요한 포인트가 바로 ‘이용 목적’인데, 구체적으로는 최근 규제의 핵심이라 할 수 있는 ‘실거주 목적’이 이 항목에 해당합니다.

      5. 실거주 의무란 무엇인가

      토지거래허가를 받을 때 제출하는 ‘이용계획서’에 기재된 내용은 단순 참고자료가 아니라 허가의 조건이므로 행정처분의 내용 일부를 구성한다 하겠습니다. 따라서 ‘실거주 목적’을 이용계획으로 삼아 허가를 받았다면 해당 허가를 유지하기 위해 실제로 그 목적대로 사용해야 할 법적 의무가 발생됩니다.

      취득 후 일정 기간(통상 2년) 실거주, 전세·임대 금지 또는 제한, 이용 목적 변경 시 재허가 또는 변경 신고 등 관련 절차를 이해한다면, 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’는 구조적으로 허용되지 않는다는 점을 이해할 수 있습니다.

      이때, 실거주 여부는 전입신고 여부(필수지만 충분조건은 아님), 실제 상시 거주 여부, 실제 생활의 근거지 여부, 수도·전기 사용 내역, 가족의 거주 형태 등을 종합적으로 고려하여 형식이 아니라 실질로 판단하기 때문에, 전입신고만 해두고 실제 거주하지 않거나 생활의 근거지를 달리 둔 채 주소만 옮겨두고 주말에만 잠깐 머무는 경우 등은 실거주 의무를 준수한 것으로 인정받기 어렵습니다.

      실거주 의무 위반시, 가장 먼저 문제 되는 것은 허가 취소인바, 허가가 취소되면 그 전제가 된 거래 자체가 무효로 다툼의 대상이 됩니다. ‘허가 취소’를 곧 ‘계약의 소급적 무효’로 단정할 수는 없지만, 계약 무효 또는 해제·원상회복이 인정될 위험이 매우 높아짐은 명백하며, 관련하여 판례가 축적되면서 판례 법리가 형성될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 계약금 반환·몰취 분쟁 등 민사 분쟁이 발생될 수 있음은 물론, 위 인용 조문 등에서 확인되는 바와 같이 과태료나 벌금형, 심지어는 징역형에 처해질 수 있다는 점은 절대로 간과하여서는 아니됩니다.

      6. 결어

      토지거래허가제는 허가 자체로 끝이 아니라, 그 이후까지 관리하는 제도로서, 특히 실거주 의무 등 허가 조건을 지지속적으로 준수하여야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다. 부동산 정책 중에서도 가장 강력한 사전·사후 통제 수단에 속하는 토지거래허가제가 앞으로 어떻게 정착될 지 귀추가 주목됩니다.

    3. 벤처투자계약서알기(6) – 투자금 용도 제한

      벤처투자계약서에서 투자금 사용 용도에 관한 조항은 대체로 간단하게 작성됩니다. 예를 들면, ‘투자금은 회사의 운영자금, 시설투자 자금, 연구개발 자금 등으로 사용한다.’ 등 포괄적으로 규정한 뒤, 이를 위반하면 주식매수청구, 위약벌청구, 손해배상청구 등을 당할 수 있다고 규정하는 식입니다. 이러한 방식은 투자금의 사용용도를 너무 구체적으로 정해 놓으면, 급변하는 경영환경 변화에 대처하기 어려워 투자의 목적 달성에 오히려 방해가 될 수 있다는 등의 현실적 고려를 한 결과라 하겠습니다.

      그런데 실무에서 투자계약서를 보다 보면, 이처럼 포괄적인 용도 규정에 덧붙여, 별도로 ‘대상거래를 금지한다’는 문구(혹은 그러한 취지)가 추가되어 있는 경우를 자주 접하게 됩니다. 이 글에서는 일반적인 투자금 용도 조항은 어떻게 구성되는지, 왜 여기에 ‘대상거래 금지’라는 별도의 규율이 등장하는지, ‘대상거래’라는 용어의 정확한 의미와 금지 취지는 무엇인지 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

      1. 일반적인 투자금 사용 용도 조항의 한계

      벤처투자계약서에서 투자금 사용 용도를 ‘운영자금’ 등으로 포괄적으로 정하는 방식은 초기·성장기 기업의 경영 자율성을 존중하고, 다양한 자금 사용의 필요성을 일일이 미리 열거하기 어렵다는 현실적 제약을 고려한다는 측면에서 합리적이라 할 수 있습니다. 그러나 ‘운영자금’, ‘연구개발’, ‘시설투자’ 등 지나치게 막연하거나 해석의 여지가 큰 표현을 사용하는 이 방식만으로는, 자금의 부당한 사용을 통제하기에 부족함이 있습니다.

      그리하여 일반적으로 벤처투자계약서에서는 (i) 특별히 금지되는 유형의 투자금 사용을 명시하고, (ii) 투자금 실사를 받을 의무를 규정하는 방식으로 위와 같은 문제점을 보완하고 있습니다. 구체적으로는 아래와 같은 문구입니다.

      <한국벤처캐피탈협회 표준계약서 중>
      제3조 (투자금의 용도 및 제한)
      ① 회사는 각 신주인수계약에 의하여 투자자로부터 받은 신주의 인수가액(이하 “투자금”)을 별지 1. 투자금의 사용용도의 기재와 같이 사용하여야 하며, 특히 투자금으로 제3자에게 자금의 대여 또는 제3자의 주식을 매입하여서는 아니된다.
      ② 회사 및 이해관계인은 별지 1. 투자금의 사용용도의 기재와 달리 사용하고자 하는 경우에는 투자자로부터 사전의 서면동의를 얻어야 한다.
      ③ 회사는 투자금을 다른 자금과 구분되는 별도계좌를 개설하여 관리하여 사용하여야 한다.
      ④ 회사는 투자금의 사용기록부를 작성∙비치하여 두고 투자자의 열람 및 등사의 요구가 있을 때에는 언제든지 이에 응하여야 한다.
      ⑤ 투자자는 언제든지 투자금이 사용용도에 맞게 사용되었는지를 투자자가 지정하는 회계법인을 통하여 투자금 사용내역에 대한 실사를 진행할 수 있다. 단, 투자 후 1년 이내의 기간에 회사는 의무적으로 1회 이상 투자금 사용내역에 대한 실사를 받아야 한다.  

      위 문구 중 눈에 띄는 것은 제1항에 ‘특히 투자금으로 제3자에게 자금의 대여 또는 제3자의 주식을 매입하여서는 아니된다.’는 내용(이른바 ‘대상거래 금지’)인데, 주로 정책자금이 출자된 펀드에서 투자를 하는 경우 흔히 발견되는 문구로서, 한국벤처캐피탈협회 표준계약서에도 등장하는 내용입니다.

      2. ‘대상(對象)거래’란 무엇인가

      ‘대상거래’라는 표현 자체는, 규율·통제의 객체라는 의미의 ‘대상’과 ‘거래’가 합쳐진 말로, 본래는 “규제나 판단의 대상으로 삼는 거래”라는 중립적인 용어인바, 이 단어 자체에 ‘불법거래’, ‘우회거래’, ‘편법거래’ 등 부정적 의미가 담겨 있지는 아니합니다.

      다만 투자계약서나 펀드 규약에서는 ‘대상거래’가 거의 항상 ‘대상거래 금지’, ‘대상거래 제한’, ‘대상거래 사전 승인’ 등과 같이 쓰이는바, 실무상으로 ‘대상거래’란 ‘해당 계약 또는 규약에서 금지·제한·사전 승인 등의 규율을 적용하기로 한 대상이 되는 거래 유형’을 의미한다 하겠습니다.

      특히 벤처투자조합 규약이나 벤처투자계약서에서는 ‘투자금으로 제3자에게 자금의 대여 또는 제3자의 주식을 매입하는 행위’를 ‘대상거래’라고 부르면서 명시적으로 금지하고 있으며, 정책자금이 포함된 펀드 등의 규약에서는 나아가 ‘대상거래에 대한 인지 방안 및 적발시 제재 방안에 대하여도 투자계약서에 포함시킬 것’을 요구하는 경우까지 있습니다.

      <규약 예시>
      업무집행조합원은 투자계약서에 다음 각 호의 내용이 모두 포함되도록 하여야 한다.
      1. 투자금 사용목적
      2. 투자금 사용목적 위반시 제재방안
      3. 투자금 실사
      4. 제3자에게 자금을 대여 또는 제3자의 주식을 매입한 경우(“대상거래”)의 인지방안 및 발생시 처리방안

      3. 대상거래를 금지하는 이유

      A라는 회사가 투자금을 받아 즉시 B라는 회사에 대여해 주거나 B회사의 주식을 인수하는데 사용한다면, A회사에 입금된 투자금은 사실상 B회사에 입금된 것과 다를 것이 없게 됩니다. 이러한 행위가 허용된다면, 사행업 등 (특히 정책자금의) 투자금을 받기에 부적절한 회사도 투자금을 유치하기에 적절한 회사를 앞세워 사실상 투자를 유치하는 효과를 얻는 것을 제어할 방법이 없게 됩니다.

      이처럼 본래 투자 대상이 아닌 회사에 대한 우회 투자를 차단하고, 정책자금 선별·심사 구조의 무력화를 방지하기 위한 취지에서 ‘투자금으로 제3자에게 자금의 대여 또는 제3자의 주식을 매입하는 행위’를 콕 집어 ‘대상거래’라 부르며 금지하는 것입니다.

      4. 결어

      국내 벤처투자 생태계에서 정책자금이 차지하는 비중은 매우 크기 때문에, 정책자금의 출자 취지에 따라 벤처투자계약서의 내용은 영향을 받을 수밖에 없습니다. 불법, 탈법, 편법적인 우회 투자 등이 행해지지 않도록, 투자금 사용용도를 구성함에 있어 ‘대상거래 금지’를 잘 숙지하여야 할 것입니다.

    4. 투자 의사결정의 새로운 기준, 기술신용평가(TCB) 제도란?

      벤처투자조합의 규약을 살펴보다 보면, 주목적 부분에 ‘투자용 기술등급(TCB) 5등급(Ti-5) 이상의 우수 기술기업에 출자금총액의 80% 이상을 투자할 것’ 등의 기재가 있는 경우를 찾아볼 수 있습니다. 여기서 말하는 투자용 기술등급이란, 기술신용평가(TCB)를 통하여 부여되는 해당 기업의 ‘등급’인데, 일상생활에서는 낯선 단어이지만, 벤처투자업계에서는 익숙한 단어에 해당합니다. 이 글에서는 기술신용평가(TCB) 제도의 도입 배경부터 현황까지 간단히 정리해 보겠습니다.

      1. 기술신용평가(TCB) 제도의 도입

      기술 기반 기업, 특히 스타트업과 벤처기업의 경우 전통적인 재무제표만으로 기업가치를 온전히 평가하는 데에는 한계가 있습니다. 매출이나 이익이 충분히 발생하지 않은 단계에서도, 기술력·사업성·성장 가능성은 매우 클 수 있기 때문입니다.

      이러한 문제의식 속에서 2014년 기술금융 제도 도입과 함께 ‘기술신용평가(TCB, Tech Credit Bureau)’ 제도가 본격적으로 운영되기 시작하였습니다. TCB 제도는 기업이 보유한 기술 경쟁력과 사업화 가능성을 평가하여 금융·투자 의사결정에 활용할 수 있도록 설계된 제도입니다.

      기술신용평가(TCB)란 기업의 기술력, 사업성, 경영역량 등을 종합적으로 평가하여 기술등급 및 이를 결합한 신용도 지표를 산출하는 평가 체계를 말합니다. 이는 단순한 기술 인증이나 정성적 의견서가 아니라, 금융·투자 실무에서 활용 가능한 ‘공식 평가 결과물’이라는 점에서 의미가 있습니다.

      투자용 TCB 결과는 벤처캐피탈(VC)·PE 투자 심사 자료, 모태펀드, 공공 LP 투자 적정성 검토, 정책자금·기술금융·보증 심사, 기업 내부 IR 자료 및 투자자 설명자료 등 다양한 영역에서 활용되고 있는데, 특히 벤처캐피탈 실무에서는 투자 판단을 보조하는 객관적 지표로 활용되는 것을 넘어, 벤처투자조합 규약 주목적에 ‘투자용 TCB 5등급 이상의 우수 기술기업에 출자약정액의 80% 이상을 투자할 것’ 등으로 기재되기도 합니다.

      2. TCB 평가기관

      투자용 TCB 등급 평가에 있어서는, 기술성(기술의 독창성, 완성도, 특허 등 보호 가능성), 사업성(시장 규모, 성장성, 사업모델 현실성), 경영역량(경영진·핵심 인력, R&D 역량), 재무·비재무 요소(재무 구조, 신용도, 내부통제 등) 등을 종합적으로 검토하게 됩니다.

      기술신용평가(TCB)는 모든 기관이 수행할 수 있는 것이 아니며, 금융당국 기준에 따라 지정·인정된 ‘기술평가기관’만이 수행할 수 있습니다다. 현재 TCB 발급이 가능한 공식 기술평가기관은 한국기업데이터(KED)(TCB 관련 문서에서 ‘한국평가데이터’로도 표기), NICE평가정보, 이크레더블(eCredible), NICE디앤비(NICE D&B), SCI평가정보, 한국기술신용평가(KTCB)의 6개 기관에 한정됩니다.

      한편, 산업은행, 기업은행, 국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, 부산은행, 대구은행, 경남은행, 농협은행 등 일부 은행은 ‘자체 TCB 은행’으로서 기술금융을 운영하고 있으나, 이는 독립적인 기술평가기관(TCB社)와는 구별됩니다(금융감독원 「기술금융 가이드라인」에 따르면, ‘기술평가기관’과 ‘자체 TCB 은행’은 명확히 구분되는 개념입니다).

      3. 결어 – TCB는 투자 판단을 돕는 ‘도구’

      투자용 TCB 등급은 투자 성패를 결정하는 절대 기준은 아니지만, 기술 기반 기업의 경쟁력과 사업성을 제3자의 관점에서 구조화해 보여주는 중요한 참고 자료라 할 수 있습니다. 특히 공공 LP, 정책자금, 벤처투자 실무에서는 TCB 평가 결과가 투자의 객관성과 설명력을 높여주는 역할을 한다는 점에서 그 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 객관적인 보조지표로서 훌륭히 자리잡은 TCB 제도에 대해 충분히 이해하는 것은 투자 판단에 큰 도움이 될 것입니다.

      *금융감독원 「기술금융 가이드라인」 및 기술금융 관련 보도자료에 따르면, 기술신용평가(TCB)는 기술평가기관과 자체 TCB 은행으로 구분되며, 기술평가기관은 금융당국 기준에 따라 지정·운영되는 별도의 평가 주체로서 기술등급 및 신용평가 결과를 금융·투자 실무에 제공하도록 되어 있습니다. 본 글은 위 금융감독원 가이드라인과 공개된 기술금융 제도 자료를 기초로 작성되었습니다.

    5. 임차인 면접 제도 도입 논의에 대하여

      전·월세 계약기간을 최대 9년(3+3+3)까지 늘리자는 이른바 ‘9년 전세법’(3+3+3 법안) 논의가 본격화되면서, 역으로 “집주인도 세입자를 가려 뽑게 해달라”는 악성 임차인 방지법·임차인 면접제 도입 청원이 최근 국회 국민동의청원에 올라와 화제가 되었습니다.

      이 글에서는, 현재 논의되고 있는 이른바 ‘임차인 면접제’가 무엇이고 논의가 어디까지 진행되고 있는지, 예상되는 영향 내지는 부작용에는 어떤 것이 있는지, 해외 관행은 어떠한지 등에 관해 정리해 보겠습니다.

      1. 지금 논의 수준: ‘법’이 아니라 국회 국민동의청원 단계

      각종 기사가 자극적으로 보도되고 있지만, 임차인 면접제는 아직 “법안”도, “입법예고”도 아닙니다. 2025년 11월 12일, 국회 국민동의청원 홈페이지에 「악성 임차인으로 인한 피해 방지를 위한 임차인 면접제 도입에 관한 청원」이 등록되었고, 청원은 100명 이상의 사전 동의를 받아 게시되었습니다(일정 기간 내에 5만 명 이상 동의를 받으면 해당 상임위원회(주로 국토위)에서 정식으로 심사해야 합니다).

      따라서 현재 단계는 일부 시민 내지는 임대인들이 국회에 제도 도입을 ‘요구’한 상태이지 정부 입법안이나 의원 입법안으로 궃적인 조문이 발의된 상태는 아닙니다. 언론에서도 대체로 ‘청원이 상징적 의미는 크지만 그대로 법제화되기는 쉽지 않을 것’이라고 판단하고 있는 듯합니다.

      다만, 3+3+3년 법안(임대차 기간을 2→3년, 갱신권 2회, 최대 9년 거주 보장)과 임대인 정보 공개 확대(임대인의 납세증명서·건보료 납부내역 제공 의무 등) 법안이 이미 국회에 제출되어 있어, 이에 대한 ‘상호주의’ 요구 차원에서 임차인 면접제도 도입 요구가 정치·사회적 이슈가 된 상황이라 하겠습니다.

      2. 청원안의 주요 내용: 4단계 서류-면접-인턴-본계약

      여러 기사에 인용된 바에 따르면, 청원안의 주요 내용은 다음과 같이 4단계 절차를 거칠 것을 요구하고 있습니다.

      (1) 1차 서류심사에서는 신용정보조회서(대출 연체·신용불량 여부 확인용), 범죄기록회보서(강력범죄 경력 여부 확인용), 소득금액증명원(월세 납부 능력 확인용), 세금완납증명서(국세·지방세 체납 여부 확인용), 가족관계증명서(실제 거주 가족 확인용) 등 서류를 제출받아 임차인의 신원과 배경, 경제적 상황을 파악하고, (2) 2차 면접에서는 임대인이 직접 임차인을 면담하면서 월세 납부 의지·방식·재원, 의사소통 방식 등 비재무적 요소를 평가하며, (3) 3차 임시 계약을 체결하여 6개월간 ‘인턴 임차인’으로 실제 거주를 하도록 하여 월세 미납 여부, 주택 관리 상태, 이웃과의 분쟁 여부 등을 평가한 뒤 문제가 있으면 그대로 종료하고, (4) 문제가 없다고 판단되면 마지막으로 본 임대차계약을 체결하는 것입니다. 청원인은 이러한 4단계 절차를 뒷받침 할 수 있는 법률(이른바 ‘악성 임차인 방지법’) 제정을 촉구하고 있습니다.

      3. 예상 효과와 부작용: 누구에게 유리하고, 누구에게 위험한가

      (1) 기대 효과 – 찬성 논리

      1) 악성 임차인 리스크 완화: 전세금 미반환·월세 체납·집 훼손·소송 등으로 크게 손해를 본 임대인 사례들이 발생하면서 계약 전 임차인에 대한 정보가 너무 적다는 불만이 누적된 상황에서, 신용·범죄·세금 체납 여부를 최소한이라도 확인할 수 있으면 리스크를 완화할 수 있다는 논리입니다.

      2) 임대차 공급 위축 완화: 3+3+3 법안이 통과될 경우, 한 번 들인 세입자를 최대 9년까지 유지해야 할 수 있다는 불안감이 큰 상황에서, 사전에 세입자를 면밀히 검증할 수 있다면 임대차 공급이 위축되는 것을 일부 완화할 수 있다는 논리입니다.

      3) 정보 비대칭 해소(쌍방 심사): 최근에는 전세사기 방지, 깡통전세 방지 등을 이유로 임대인 정보 공개(담보대출, 세금체납, 보증가입 여부 등)가 강화되는 방향으로 입법이 논의되고 있는 상황인바, 임차인측의 정보도 공개되어야 균형이 맞다는 논리입니다.

      (2) 우려되는 점 – 반대 논리

      1) 개인정보 침해 소지: 요청 서류를 보면 매우 민감하고 내밀한 정보들이 포함되는바, 이런 자료를 사인(개인 임대인)에게 상시 제공하는 구조는 개인정보 보호법, 신용정보법, 형의 실효에 관한 법률 등과 충돌 소지가 큽니다. 특히 범죄기록 등은 공공기관이나 특정 직종 채용에서도 엄격히 제한된 정보인데, 주택 임대차에서 이를 일반화하는 것은 헌법상 개인정보 자기결정권이나 평등권 침해 논란 등으로 이어질 가능성이 다분합니다.

      2) 구조적 차별·배제 심화 우려: 임차인 면접제가 법제화될 경우, 한부모·다문화·장애인 가구, 이민자·외국인, 저소득층 등에 대한 차별로 이어질 가능성이 있습니다.

      3) 주거권 후퇴 우려: 임대인이 ‘무사고, 고소득, 무연체, 무전과’만 선호하면 이미 취약한 계층의 주거권이 더욱 후퇴할 우려가 큽니다. 결과적으로 “문제 많은 임차인”이 사라지는 것이 아니라, 더 열악한 주거지로 밀려나거나 비공식 시장으로 이동할 가능성도 있습니다. 요컨대, 월세 체납·집 훼손·이웃갈등은 사전 서류·면접으로 완전히 예측하기 어려운 영역이므로, 효과에 비해 부작용이 크다는 지적입니다.

      4. 해외의 ‘임차인 심사’ 제도

      청원인은 “독일·미국·프랑스 등 선진국에서는 이미 보편화된 제도”라고 주장하는데, 해외에서도 임차인에 대한 일정한 심사(tenant screening)는 흔히 볼 수 있지만, 반(反)차별·개인정보 보호 규제를 강하게 부과하고 있습니다.

      (1) 독일: 자발적 ‘Selbstauskunft’ + SCHUFA, 하지만 AGG(차별금지법)·개인정보법 적용

      세입자 후보는 통상 Selbstauskunft(자가 정보제공서)를 작성해 직업, 소득, 가구 구성, 반려동물 여부 등을 기재하고 SCHUFA 신용보고서를 제출해 임대인이 월세 납부능력을 확인하는 것이 관행입니다. 그러나 인종, 종교, 성적지향, 임신 여부 등 차별적 질문은 금지되고, 임대인이 요구할 수 있는 정보는 “임대차와 직접 관련된 최소한의 정보”로 제한됩니다.

      (2) 프랑스: ‘dossier de location’ – 법령으로 요청 가능한 서류 목록을 한정

      프랑스는 2015년 11월 5일자 시행령으로 임대인이 세입자에게 요구할 수 있는 서류를 법으로 정해두고 있습니다. 예를 들어, 신분증, 체류허가, 소득증명, 직장증명, 이전 집 임대료 납입 영수증 등은 허용하고, 반대로 은행계좌 내역, 의료기록, 가족관계 상세, 형사기록( casier judiciaire ) 등은 요구 금지하여, 심사는 하되 과도한 사생활 침해를 막기 위해 ‘화이트리스트’ 방식으로 서류를 통제합니다.

      (3) 미국·영국: 강한 tenant screening + 강한 anti-discrimination 규제

      미국: 민간 임대시장에서 신용점수·소득·과거 퇴거 기록·범죄기록 등을 보는 tenant screening 서비스가 일반화되어 있는 동시에, 연방 Fair Housing Act(공정주택법)가 인종, 피부색, 종교, 성별, 장애, 가족상태, 출신국가 등을 이유로 한 차별을 엄격히 금지하고, HUD(미국 주택도시개발부)는 범죄기록 screening이 특정 집단에 대한 간접차별로 이어지지 않도록 구체적인 가이드라인을 제시하고 있습니다.

      영국: ‘Right to Rent’ 체크(이민 신분 확인)와 Renters’ Rights Act 등을 통해 심사는 허용하되, Equality Act 2010(평등법)에 따라 국적·인종 등을 이유로 임대 거절 시 제재를 받습니다.

      결국 해외도 “임차인 심사”는 존재하지만, 무제한 심사가 아니라 허용되는 질문·서류를 법으로 제한하고 차별금지 규정을 강화하는 ‘규제된 심사’ 모델에 가깝습니다. 현재 한국에서 논의되는 임차인 면접제(범죄·신용·세금·가족까지 전면 제출, 인턴 임차인 제도 등)는 해외 관행과 비교해도 규모와 강도가 상당히 높은 편입니다.

      5. 향후 전망

      현재의 청원안은 헌법상 기본권(개인정보, 평등, 거주 이전의 자유)과 여러 개별법(개인정보보호법, 신용정보법, 형의 실효에 관한 법률 등)을 동시에 건드리는 안이라 그대로 입법화될 가능성은 낮습니다. 다만, 전·월세 장기화(3+3+3법안 등), 전세사기·악성 임대·악성 임차인 문제 등을 동시에 고려하여야 하는 복합적인 임대차 제도 개편 속에서 임차인 검증 절차가 어느 정도까지 제도화·표준화될 것인지가 향후 몇 년간 중요한 논점이 될 가능성이 높다 하겠습니다.

    6. 집합투자기구의 비밀유지의무에 대하여

      벤처투자조합, 사모펀드(PEF) 등 집합투자기구는 본질적으로 비공개 정보의 집적체입니다. 투자검토 단계의 자료부터, 포트폴리오 기업의 재무·기술·M&A 계획, LP 구성과 출자조건까지, 외부에 공개될 경우 이해관계자에게 중대한 손해가 발생할 수 있는 정보가 기구 내부에 축적됩니다.

      그럼에도 실무에서는, GP(업무집행조합원, 업무집행사원)가 아닌 LP(유한책임조합원, 유한책임사원)에게도 비밀유지의무가 있는지, 의회·감사 대응이라면 어디까지 공개해도 되는지 등에 대해 명확한 정리가 없는 실정입니다.

      이 글에서는 집합투자기구의 비밀유지의무가 어디서 나오고, 누가 어떤 범위까지 부담하는지, 그리고 위반 시 어떤 법적 리스크로 확장되는지를 정리해 보도록 하겠습니다.

      1. 비밀유지의무는 어디서 발생하는가

      집합투자기구의 비밀유지의무는 단일 법률에서 발생되는 것이 아니라, 계약·법령·법 원칙 등 다양한 근거에서 발생됩니다.

      ① 조합규약·정관(LPA), 비밀유지약정(NDA) 등 계약상 의무

      가장 기본적이고 직접적인 비밀유지의무의 근거는 ‘그렇게 하기로 한 합의’, 즉 ‘계약’입니다.

      집합투자기구에는 참여자들 사이의 기본적인 합의 내용을 담은 규약(조합의 경우) 혹은 정관(PEF 등 법인의 경우)이 존재하는바, 해당 규약 혹은 정관에서 해당 집합투자기구 참여자 지위에서 획득한 정보에 대하여 비밀을 유지하기로 스스로 정해놓은 이상 그에 구속되는 것입니다. 참고로 이러한 규약 혹은 정관을 미국식 표현으로는 LPA(Limited Partnership Agreement)라고 부르는데, 대부분의 LPA에는 해당 구성원이 취득한 피투자기업 정보, 투자검토 자료, 운용보고서, 투자전략 등 내부 정보를 제3자에게 제공하거나 목적 외 사용을 금지하는 내용이 포함되어 있습니다.

      보다 직접적으로, (특히 피투자기업 등과의 사이에) 비밀유지약정(Non-Disclosure Agreement, NDA)을 체결하는 경우가 있는데, 그 경우에는 당연히 그에 구속되어 비밀유지의무를 부담합니다.

      ② 영업비밀 및 신의칙 법리

      비밀유지를 내용으로 하는 계약(합의)을 체결한 바 없다고 하더라도, 집합투자기구를 통해 얻은 정보가 누군가의 ‘영업비밀’에 해당한다면, 해당 영업비밀은 부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률(이하 ‘부정경쟁방지법’)에 의해 보호받습니다.

      특히 법원은 부정경쟁방지법과 관련하여, 명시적인 계약이 없더라도 인적 신뢰관계 등 신의칙(신의성실의 원칙)에 기초하여 비밀유지의무를 부담하는 자의 범위를 확장하여 인정하고 있는바(대법원 1996. 12. 23. 선고 96다16605 판결 참조), 결국 신의칙 역시 비밀유지의무 발생의 근거가 됩니다.

      ③ 자본시장법 등에 의한 불공정거래 규율

      특히 상장법인과 직간접적 연관이 있는 경우(상장법인에 대한 투자 혹은 상장법인과 거래관계가 있는 비상장법인에 대한 투자 등)에는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(본 글에서 ‘자본시장법’)이 적용될 수 있는바, ‘상장법인과 업무를 수행하는 과정에서 정보에 접근할 수 있는 자(준내부자)나 그 정보의 1차·2차 수령자’ 모두에 대하여 제174조(미공개중요정보 이용행위 금지), 제178조의2(시장질서 교란행위 금지) 등이 적용될 수 있습니다.

      2. 누가 비밀유지의무를 부담하는가

      투자 검토·집행·사후관리 전반에 관여하는 GP가 비밀유지의무를 부담한다는 데에는 이견이 있을 수 없습니다. LP의 경우 비록 운용에는 관여하지 않더라도 조합원 지위에서 취득한 정보에 대해 비밀유지의무를 부담할 수 있으며, 나아가 자문사, 회계법인, 법무법인, 이사회 참관인 등 NDA 또는 신뢰관계에 기초한 비밀유지의무 부담자를 폭 넓게 인정할 수 있습니다.

      3. 위반 시 어떤 책임으로 이어지는가

      비밀유지의무 위반 시, 민사적으로는 계약(조합규약, 정관) 위반으로 인한 손해배상 등, 형사적으로는 영업비밀 침해, 업무상 배임 등, 행정적으로는 자본시장법상 제재 등 각종 책임을 부담하여야 할 수 있으며, 무엇보다 시장에서 신뢰를 잃고 집합투자기구에 참여 기회가 배제되는 등의 사실상 불이익 또한 받을 수 있습니다.

      아직까지 GP가 비밀유지의무 위반을 이유로 실제 손해배상책임을 부담하거나 형사 처벌된 국내 사례는 알려진 바 없으나, 해당 의무가 존재함을 확인한 판결례(비밀유지의무 위반 시 그로 인한 손해배상책임을 부담할 수 있음은 인정하였으나 당해 사건의 경우 피고가 그러한 의무를 위반하지 않아서 손해배상책임이 없다고 판결한 대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등), 해당 의무 위반 논란으로 언론 보도가 있었던 사례(전기스쿠터 공유 업체에 대한 투자를 검토하였던 VC심사역이 전기스쿠터 공유 업체를 창업하였던 사건) 등은 존재합니다.

      LP의 경우를 보면, 비밀유지의무 위반으로 출자자가 실제 손해배상책임을 부담하거나 형사 처벌된 국내 사례는 아직 알려진 바 없으나, 해외에서는 출자자 지위만으로도 손해배상책임 등을 부담하거나 형사 처벌된 사례들이 존재하며(아래 <미국 사례> 참조), 1) 국내에도 아직 사례가 없을 뿐 동일 의무가 인정되고 있는 점, 2) 해당 집합투자기구가 해외기업에 대한 투자도 하고 있다면 해외의 규제에 직접 노출될 수 있는 점 등을 고려할 때, 출자자 역시 위와 같은 의무 위반이 발생하지 않도록 대비하여야 할 필요성이 큽니다.

      <미국 사례1> 미국 증권거래위원회(SEC) v. Neal B. Goldman 사례: 사모펀드의 투자자(LP)가 피투자업체의 비공개 M&A 정보를 이용하여 본인·지인 계좌로 거래하였다가 부당이득 환수 외 금전적 제재조치를 당한 사례로서, LP 역시 제재 대상에 포함됨을 명확히 한 사례입니다.

      <미국사례2> Commonwealth Equity Services v. Boucher 사례: 규약(정관)상 비밀유지조항을 위반하여 펀드 투자정보·전략을 제3자에게 제공한 점에 대해 손해배상 등을 인정한 사례로서, LP가 정보유출을 한 경우 곧바로 계약책임이 발생함을 명확히 한 사례입니다.

      4. 해당 LP가 공공기관 등에 해당하는 경우 정보공개의무와의 충돌

      「공공기관의 정보공개에 관한 법률」(이하 ‘정보공개법’) 제3조는 ‘국민의 알권리 보장 등을 위한 공공기관의 정보공개 의무’를 규정하고 있으며, 제9조 제1항 각호에서 비공개 사유를 열거하고 있는바, 특히 다음 사유에 해당하는 경우 정보제공이 제한됩니다.

      • 제1호: 다른 법률 또는 법률에서 위임한 명령(국회규칙ㆍ대법원규칙ㆍ헌법재판소규칙ㆍ중앙선거관리위원회규칙ㆍ대통령령 및 조례로 한정한다)에 따라 비밀이나 비공개 사항으로 규정된 정보
      • 제7호: 법인ㆍ단체 또는 개인(이하 “법인등”이라 한다)의 경영상ㆍ영업상 비밀에 관한 사항으로서 공개될 경우 법인등의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다고 인정되는 정보. 다만, 다음 각 목에 열거한 정보는 제외한다.

      가. 사업활동에 의하여 발생하는 위해(危害)로부터 사람의 생명ㆍ신체 또는 건강을 보호하기 위하여 공개할 필요가 있는 정보

      나. 위법ㆍ부당한 사업활동으로부터 국민의 재산 또는 생활을 보호하기 위하여 공개할 필요가 있는 정보

      제8호: 공개될 경우 부동산 투기, 매점매석 등으로 특정인에게 이익 또는 불이익을 줄 우려가 있다고 인정되는 정보

      어렵다

      대법원은 “구 정보공개법 제9조 제1항 제7호에서 비공개대상정보로 정하고 있는 ‘법인 등의 경영·영업상 비밀’은 ‘타인에게 알려지지 아니함이 유리한 사업활동에 관한 일체의 정보’ 또는 ‘사업활동에 관한 일체의 비밀사항’을 의미하는 것이고, 그 공개 여부는 공개를 거부할 만한 정당한 이익이 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다. 그리고 그 정당한 이익 유무를 판단할 때에는 국민의 알권리를 보장하고 국정에 대한 국민의 참여와 국정 운영의 투명성을 확보함을 목적으로 하는 구 정보공개법의 입법 취지와 아울러 당해 법인 등의 성격, 당해 법인 등의 권리, 경쟁상 지위 등 보호받아야 할 이익의 내용·성질 및 당해 정보의 내용·성질 등에 비추어 당해 법인 등에 대한 권리보호의 필요성, 당해 법인 등과 행정과의 관계 등을 종합적으로 고려하여야 한다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012두12303 판결 참조).

      특정 집합투자기구가 어느 기업에 투자하였는지, 해당 기업의 업종·사업모델·매출 및 이익 규모 등 세부정보는 단순한 참고자료에 그치지 않고, 해당 집합투자기구(및 그 GP)가 보유한 자산 구성, 투자전략, 회수계획 등 핵심 영업정보를 드러내는 결과를 초래합니다. 이러한 정보는 다음과 같은 이유로 영업비밀에 해당합니다.

      1. 비공개성: 조합 규약 및 투자계약상 외부공개가 금지되어 있음
      2. 경제적 유용성: 투자 포트폴리오 구성 및 전략은 시장 내 경쟁우위 확보의 핵심 요소
      3. 비밀관리성: 관련 정보는 운용사 내부에서 제한된 인원에게만 접근이 허용됨

      따라서, 위 정보는 정보공개법 제9조 제1항 제7호에 따른 비공개 대상 정보에 해당하며, 공개 시 GP(운용사) 및 해당 집합투자기구 등의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있습니다.

      또한 「부정경쟁방지 및 영업비밀보호법」(이하 ‘부정경쟁방지법’) 제2조 제2호, 제10조 등은 영업비밀을 보호하고 있으며, 이를 무단 공개·누설하는 경우 민사상 책임(제11조) 또는 형사상 책임(제18조)이 발생할 수 있습니다.

      특정 집합투자기구의 투자자산 정보(투자한 기업의 명칭, 재무상황, 사업계획, 지분율, 투자금액, 거래구조 등)는 공공연히 알려져 있지 아니한 해당 집합투자기구의 비공개 정보로서, 해당 집합투자기구는 물론 해당 집합투자기구를 운용하는 업무집행조합원의 투자전략 등이 포함된 ‘영업비밀’에 해당하며, 피투자업체에 입장에서도 주주 외에 엄격히 비밀로 유지하고 있는 ‘영업비밀’에 해당함이 명백한바, 위 부정경쟁방지법에 따라 보호됩니다.

      따라서 특정 집합투자기구의 투자자산 정보는 정보공개법 제9조 제1항 제1호가 말하는 ‘다른 법률에 따라 비밀이나 비공개 사항으로 규정된 정보’에 해당하는 동시에 동항 제7호가 말하는 ‘법인등의 경영상ㆍ영업상 비밀에 관한 사항으로서 공개될 경우 법인등의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다고 인정되는 정보’에 해당하여 그 공개가 제한됩니다. 덧붙여 {비상장기업의 주식(주식연계채권 등을 포함합니다. 이하 같습니다)은 물론 상장기업의 주식 역시 포함되어 있다면} 해당 집합투자기구의 투자자산에 관한 비공개 정보들이 공개될 경우 비상장 혹은 상장 주식 시장을 통해 특정인에게 이익 또는 불이익이 발생할 가능성이 농후한바, 제8호에  의하더라도 그 공개가 제한되는 경우에 해당합니다.

      한편, 해당 집합투자기구의 규약 또는 정관에 따라서도 계약상 비밀유지의무를 부담하게 됩니다(「 벤처투자 촉진에 관한 법률」(이하 ‘벤처투자법’) 제50조 제7항의 위임을 받은 동법 시행규칙 제25조 제3항, 벤처투자조합 등록 및 관리규정 제4조 제4항에 따른 벤처투자조합 표준규약 제16조 제2항 제1호(“조합원의 자격으로 지득한 내용을 조합의 존속기간 중 또는 조합존속기간 종료 후 2년 이내에 조합원 이외의 제3자에게 누설하지 않을 의무” 등 참조).

      나아가 각 피투자업체와 체결하는 투자계약서에도 일반적으로 비밀유지의무가 규정되므로(한국벤처투자협회 표준계약서 제9조 등 참조), 피투자업체와의 관계에서는 해당 투자계약상 비밀유지의무 역시 준수하여야 하며, 이를 위반시 민사상 손해배상책임, 위약벌 책임 등을 부담할 수 있습니다.

      다만 영업비밀에 해당한다고 보기 어려울 정도로 개별성·특정성이 제거된 정보(개별 기업 정보가 아닌 조합 출자예정 총액, 현재 출자액, 투자잔액, 업종별·단계별 투자현황 등)의 경우에는 정당한 목적이 있다면 규약에 저촉되지 않는 범위에서 공개가 가능할 뿐입니다.

      5. 결론

      집합투자기구의 GP, LP, 관련자 등은 비밀유지의무를 부담하고 있음을 잊지 말아야 합니다. 공공기관인 LP 등의 경우, 의회·감사·내부 보고를 이유로 비밀유지의무를 만연히 어길 우려가 있으므로 공개하여야 할 범위와 비밀을 유지하여야 할 범위를 면밀히 살펴 혹여라도 비밀유지의무를 위반함이 없도록 주의를 기울여야 하겠습니다.

    7. 부동산 계약금 지급 후 일방 해제가 가능한 경우에 대하여

      부동산 매매 분쟁에서 자주 등장하는 질문 중 하나는, “계약금은 줬는데, 마음이 바뀌면 계약을 깨도 되나요?”입니다. 상식적으로, 계약금을 낸 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 계약금의 배액을 지급함으로써 언제든지 계약을 해제할 수 있다는 점에 대해서는 많은 사람들이 알고 있지만(해약금 규정), 계약금 일부만 먼저 준 경우, ‘가계약금’ 명목으로 100만 원 정도 송금한 경우 등에는 어떻게 처리되는 지까지 정확히 알고 있지는 못합니다.

      이 글에서는 ① 계약금 해제의 기본 원칙, ② 계약금 일부 지급 관련 법리(대법원 판례), ③ 가계약금의 법적 성질과 배액배상 여부까지 실무에서 혼동되는 쟁점을 정리해 보겠습니다.

      1. 계약금 해제의 기본 – 민법 제565조

      민법 제565조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

      제565조(해약금)
      ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
      ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

      제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

      매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 교부한 경우, ‘다른 약정이 없으면’ ‘이행에 착수할 때까지’ 계약금을 교부한 자는 이를 포기하고, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 민법 제565조를 배제하기로 하는 등의 다른 약정이 있거나(민법 제565조는 강행규정이 아니라 임의규정이므로, 계약서에서 달리 정하면 얼마든지 배제할 수 있습니다.), 이미 이행에 착수한 이후에는 더 이상 계약금 포기나 배액 상환으로 일방 해제는 불가능하며, 합의 해제하거나 상대방의 채무불이행이 있는 경우 그에 기하여 해제하는 등의 방법이 가능할 뿐입니다.

      실무에서 가장 많이 다툼이 일어나는 부분이 ‘이행에 착수했는가’인데, 대법원은 ‘이행에 착수하였는지는 외부에서 객관적으로 인식할 수 있을 정도로 계약의 본지에 따른 이행행위를 개시하였는지’를 기준으로 판단하고 있는바, 구체적으로는 매수인의 중도금이나 잔금 지급, 매도인의 소유권이전등기 서류 실제 교부 등은 이행의 착수라고 보는 반면, 단순한 자금 준비, 토지거래허가 신청 단계 등은 이행의 착수로 보지 아니합니다.

      2. 약정한 계약금 중 일부만 지급된 경우

      그렇다면 약정한 계약금 중 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제하려면 어떻게 해야 할까요? 실무에서 매우 흔한 상황으로, 계약금 1억 원으로 약정하였는데, 우선 2천만 원만 지급된 상태에서 매도인이 “이미 지급한 2천만 원의 배액인 4천만 원을 돌려주고 계약을 해제하겠다.”고 할 수 있을까요?

      해약금 산정의 기준은 ‘실제 지급된 금액’이 아니라 ‘약정된 계약금 전액’이므로, 계약금 일부만 지급된 상태에서
      그 일부의 배액만 반환하여 계약을 해제할 수는 없다는 것이 대법원의 명확한 입장입니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조). 계약금의 일부만을 기준으로 배액배상을 허용하면 계약의 구속력이 형해화되고, 당사자가 계약금 액수를 정한 취지에 정면으로 반하기 때문입니다.

      결국 위 예에서 매도인은 실제 지급한 2천만 원의 배액이 아닌 당초 약정한 계약금액인 1억 원의 배액인 2억 원을 지급하여야 일방적 계약 해제가 가능합니다.

      3. 가계약금의 법적 성질

      실무상 매우 빈번한 일로, 우선 해당 매물을 ‘찜’ 해 놓는다는 취지에서 가계약금으로 100만 원 등 소액의 금원만을 먼저 입금한 경우, 이를 계약금의 일부 지급으로 볼 것인지 아니면 가계약(또는 매매예약)이라는 별도의 계약에 대한 계약금으로 볼 것인지 문제됩니다.

      결론부터 말하면 대부분의 가계약금은 ‘계약금 일부’가 아닙니다. 실무상 가계약금은, 본계약의 계약금 일부 선지급이 아닌 가계약(또는 예약계약)이라는 별도의 계약에 대한 계약금으로 평가되는 경우가 많습니다. 특히 계약금 총액이 확정되지 않았거나, 00만 원, 300만 원 등 현저히 소액인 경우에는 약정 계약금 일부로 보기 어렵습니다. 법원은 해당 금원을 어떤 명칭으로 불렀는가 보다는 당사자의 의사·대화 내용·거래 관행을 기준으로 판단하는바, 해당 금원 수수 당시 당사자들의 의사가 ‘가계약 체결’에 있다고 보기 때문입니다.

      그럼 가계약금에도 배액배상이 적용될까요? 정답은 ‘그렇다’입니다. 다만 법리는 조금 다른데, 민법 제565조의 당연한 적용이라기보다는 가계약 단계에서의 묵시적 해약금 약정으로 보는 것이 일반적입니다. 즉, 가계약금 지급자가 변심하면 가계약금을 포기하고, 가계약금 수령자가 변심하면 가계약금 배액 반환하는 내용의 묵시적 약정이 이루어졌다고 보는 것입니다.

      이처럼 가계약금에 대해서는 별도 법리가 적용되는 것이 일반적이나, 분쟁을 미연에 방지한다는 차원에서 ““본 100만 원은 가계약에 대한 계약금이며, 정식 계약 체결 이전 일방이 변심할 경우 지급자는 포기하고, 수령자는 배액을 반환한다. 정식 계약 체결 시 본 금액은 계약금의 일부로 산입한다.”는 내용으로 문자메시지를 보내 놓는다면, 수많은 분쟁을 아주 쉽게 방지할 수 있을 것입니다.

      4. 결론

      계약금 해제는 이행의 착수 전, 다른 약정이 없는 경우에 한해 인정되는 것으로서, 계약금의 일부만 지급된 경우에 해약금 기준은 약정 계약금 전액이며(위 대법원 2014다231378 판결 참조), 가계약금은 대부분 별도 가계약에 따른 금원 지급으로 평가되어 실무상 그 역시 지급자는 포기, 수령자는 배액 반환이 일반적이라 하겠습니다.

      결국 분쟁의 승패는 돈의 액수나 명칭이 아니라, 해당 돈에 부여된 법적 의미(당사자의 의사)에 따라 갈린다 할 것이므로, 서면, 문자메시지, 녹음 등으로 자신의 의사를 명확히 해 두는 것이 법적 분쟁 방지를 위해 중요하다 하겠습니다.

    8. 벤처투자계약서알기(5) – 한국벤처투자협회 자율규제 도입에 대하여

      1. 자율규제 도입 배경

      벤처투자 계약은 투자자와 스타트업 양측의 신뢰를 기반으로 성립합니다. 그러나 현실에서는 투자자에게 유리한 조항이 과도하게 포함되어 창업자의 경영 활동을 제약하거나, 반대로 투자자의 법적·경제적 안정성을 지나치게 해치는 사례도 존재합니다.

      특히 VC 투자는 본질적으로 고위험·고수익 구조임에도, 일부 계약에서는 투자금을 사실상 대출처럼 회수하려는 구조, 창업자·임직원 등에게 개인보증을 강요, 창업자에게 귀책사유를 묻기 어려운 결과적 경영 실패 등에 대한 강제적 조기상환 요구, 상장 실패 등을 이유로 한 과도한 전환가격조정(refixing) 설정, 지분투자가 아닌 프로젝트 수익연동 구조를 강제하여 사실상 사채형 계약으로 변질 등 투자자에게 일방적으로 유리한 내용들이 포함되기도 합니다.

      투자자에게 과도하게 유리한 조항들의 경우, 벤처투자의 취지를 훼손하고 창업자들의 창업 의지를 약화시켜 장기적으로 스타트업 생태계 전체를 위축시키는 요인이 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해, 한국벤처투자협회(KVCA)는 최근 한국벤처투자(모태펀드) 등과 협력하여 투자자 측의 과도한 계약상 요구를 자제하고 벤처투자의 본질인 지분투자 기반의 성장지원 모델로 회귀하자는 취지에서 벤처투자 자율규제 기준을 마련하였는바, 해당 기준 중에서는 최소한의 공정 기준을 마련하여 “투자계약서에 포함하지 말 것”을 권고하고 있습니다.

      그 밖에도 각종 정책자금으로 조성되는 펀드에서는 그 규약을 통하여, 이자율을 일정 퍼센티지 이상으로 설정하지 못하도록 하거나, 위약벌 비율을 제한하는 등으로 유사한 목적의 제약을 가하고 있으나, 이번 글에서는 올해 도입된 한국벤처투자협회의 자율규제 내용을 중심으로 금지 또는 권고 대상 조항들을 정리해보겠습니다.

      2. 자율규제에서 금지·제한되는 핵심 계약 조항

      자율규제 기준에서는, 내부통제기준 내 ‘투자계약 체결 전 위험관리’ 항목의 하나로 ‘투자계약검토’를 중요한 프로세스로 포함시키도록 하고 있으며, 투자계약검토 기준에 ‘건전한 벤처시장 확립을 위해 계약서에 포함하지 않도록 권고하는 목록’에 아래 5가지 내용을 포함시키도록 권고하고 있습니다.

      ① 경영성과 지표 등을 이유로 ‘합의된 기간 이전에’ 투자금을 조기 회수하는 행위

      투자계약서상 매출 목표 미달, 영업이익 감소, 특정 KPI 불성취 등 경영성과 지표 등을 이유로 명시된 투자기간 이전에 투자금을 상환하도록 요구하는 조항은 자율규제상 부적정입니다. VC 투자는 지분투자로서 리스크를 함께 부담하는 구조이므로, 성과 미달을 조기상환 사유로 삼는 것은 투자 본질에 위배됩니다.

      ② 배당가능이익이 없음에도 상환을 강제하거나, 미상환 시 위약벌을 부과하는 내용

      상법상 상환우선주(RCPS 등) 상환은 배당가능이익 범위 내에서만 가능해야 함이 원칙입니다. 그럼에도 적자 상황에서도 상환을 강요하거나, 그러한 상환이 지연 시 과도한 위약금을 부과하거나 하는 등으로 계약 내용 전체가 사실상 금융권 대출의 형태를 띠는 경우, 이는 ‘벤처투자를 통한 성장지원’ 취지와 정면으로 충돌한다 할 것입니다. 따라서 자율규제는 위와 같은 내용의 조항을 금지하도록 권고합니다.

      ③ 이해관계인에 대한 연대책임 강요

      창업자·임직원 등에게 투자금 상환이나 계약이행을 개인 보증 또는 연대채무 형태로 부담시키는 조항은 창업자의 혁신활동을 저해하고 부당한 위험전가를 초래하게 되는바, 자율규제상 금지되고 있습니다.

      유사한 내용이 법령에 규정되어 있는데(벤처투자조합 등록 및 관리규정 제9조, 본 블로그 ‘벤처투자계약서알기(4) – 연대책임 제한’ 게시글 참조), 해당 법령은 기본적으로 피투자업체가 부담해야하는 의무를 창업자 등에게 연대하여 책임지도록 하는 행위를 금지하면서, 4개 행위(투자금 납입 조건 미성취임에도 투자금을 납입하게 한 경우, 진술 및 보장을 허위로 하거나 위반한 경우, 투자금 사용 용도를 위반한 경우, 이해관계인 보유 주식을 계약에 위반하여 무단 처분한 경우)에 한하여, 고의 또는 중과실에 의해 행위한 경우에 대해서만 연대책임을 추궁할 수 있도록 규정하고 있습니다.

      위 법령의 표현과는 달리, 자율규제에서는 ‘이해관계인에게 과도한 연대책임을 요구하지 말 것’을 규정하고 있는바, 법령에 비하여 보다 포괄적인 금지로 해석함이 타당합니다.

      ④ 국내 IPO(상장) 실패를 이유로 주식 가격을 최초 계약가 대비 30% 이상 조정하는 행위

      일정한 요건 하에 전환가격을 조정(리픽싱, refixing)하는 조항 자체는 적법, 타당하나, 창업자에게 책임을 물을 수 없는 사유로 과도한 리픽싱을 설정하는 것은 부당합니다.

      시장 불확실성, 공모 과정의 외부 요인, 전체 경제 환경 등, 창업자의 귀책이라 보기 어려운 다양한 이유로 상장에 실패할 수 있는바, 자율규제 기준에서는 “상장 실패 자체를 요인으로 삼아 최초 계약 시 정한 전환가격을 30% 이상 조정하는 조항”을 부적절하다고 명시하고 있습니다.

      ⑤ 무담보 CB/BW 신규 인수 방식의 사실상 ‘프로젝트 수익연동형 투자’

      무담보전환사채, 무담보신주인수권부사채를 인수하는 투자는 적법, 타당하고, 나아가 특정 프로젝트에 투자하는 이른바 ‘프로젝트 투자’도 그 자체로는 적법, 타당하나, 이를 부당히 엮어 ‘회사에 대한 투자를 표방하지만 실제로는 투자대상을 특정 프로젝트에 전속시키거나 프로젝트 수익에 따라 사실상 확정수익을 받는 구조를 설정하는 것은 벤처투자의 고유 목적을 훼손하므로 자율규제 기준상 제한 대상에 해당합니다.

      5. 결론

      벤처투자의 목적은 기본적으로 지분 가치 상승이며, 투자자는 기업의 성장 위험을 함께 부담해야 합니다. 따라서 벤처투자계약을 차입계약처럼 설계하는 것은 경계하여야 할 행위이며, 또한 각종 조기상환 설정, 연대책임 부과 등으로 투자자의 리스크를 부당하게 타에 전가하는 것 역시 방지되어야 할 행위입니다.

      VC의 자율규제는 스타트업과 투자자 양측 모두에게 예측 가능하고 건전한 투자환경을 제공하기 위한 최소한의 기준입니다. 이번 한국벤처투자협회 자율규제 도입은 스타트업 보호뿐 아니라 VC 업계의 신뢰 회복에도 중요한 전환점이라 하겠습니다. 투자계약서 작성 시 위 조항들을 적극적으로 점검하여 방지한다면, 투자자와 창업자 간 불필요한 분쟁을 예방하고 신뢰를 공고히 하여 모두에게 더 투명하고 건전한 투자 환경이 조성될 것이라 기대합니다.